Das Analysehaus Scope bewertet den „Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private“, der von der Kapitalverwaltungsgesellschaft des Investmenthauses Doric-Gruppe aufgelegt wurde, mit einem vorläufigen Rating von (P) a- (AIF). Der offene Immobilien-Publikumsfonds lässt damit eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Der offene Immobilienpublikums-AIF soll in Gewerbeimmobilien mit Fokus auf die Nutzungsart Büro in zukunftsträchtigen Ballungsräumen im Europäischen Wirtschaftsraum investieren. Neben den klassischen Investitionsstandorten stehen auch ausgewählte sekundäre Ballungsräume im Fokus des Produktes. Der Fonds verfolgt zudem das Ziel, die CO2-Emissionen des Portfolios kontinuierlich zu senken.
Im Scope-Kommentar heißt es: „Die Auflage des ,Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private‘ erfolgte am 2. Oktober 2019. Basis für die Bewertung bilden die fünf bereits in das Fondsvermögen übergegangenen Objekte, die sich auf vier Standorte in drei europäischen Ländern verteilen. Mit einem Anteil von insgesamt 51,4 Prozent bezogen auf die Verkehrswerte bilden drei Immobilien in Finnland aktuell den Kern des Immobilienportfolios. Mit 37,5 Prozent folgt Irland auf Rang zwei der Allokation vor den Niederlanden, auf die die verbleibenden 11,1 Prozent entfallen. Die bereits angekauften Objekte sind nach Auffassung von Scope geeignet, das angestrebte Renditeniveau des Fonds von drei bis vier Prozent per annum (BVI) mittelfristig zu erfüllen. Eine weitere Diversifikation sollte abhängig vom Vertriebserfolg des Produktes ebenfalls möglich sein.
Dieser Bewertung liegt eine Zielrendite von 3,5 Prozent zugrunde, die Scope als mittelfristig für diesen Fonds erreichbar erachtet und die er zum 30. September 2021 mit 3,7 Prozent leicht übertrifft. Das Portfolio soll nach fünf Jahren ein Immobilienvermögen von 850 Millionen Euro aufweisen. Sobald der ,Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private‘ über eine Mindesthistorie von zwei vollständigen Geschäftsjahren verfügt, kann das zurzeit noch vorläufige Rating in ein finales Rating überführt werden.
Bezüglich seines Immobilienportfolios erhält der Fonds vor allem bezüglich seiner Vermietungsquote, der Lagequalität und der Größenstruktur hohe Noten. Erstere liegt mit 99,6 Prozent faktisch auf dem Niveau der Vollvermietung und damit deutlich über dem Schnitt der Branche von 94,5 Prozent. Des Weiteren liegt gemessen an den Verkehrswerten die deutliche Mehrheit der Immobilien in A-Lagen und das Portfolio weist eine sehr fungible Objektgrößenstruktur auf.
Eher niedrigere Noten erzielt der Fonds dafür aufgrund seiner noch eingeschränkten Diversifikation. Das Portfolio verteilt sich noch auf wenige Standorte und die Mieterkonzentration ist verhältnismäßig hoch. Zudem ist anzumerken, dass es sich bei den Fondsimmobilien im Schnitt um eher ältere Gebäude handelt, die im Branchenvergleich über kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauern verfügen.
Insgesamt betrachtet fällt die Bewertung des Immobilienportfolios im Branchenvergleich leicht unterdurchschnittlich aus. Im Zuge des voranschreitenden Portfolioaufbaus besonders durch die Übernahme von Projektentwicklungen sollten sich jedoch einige der oben genannten Faktoren verbessern.
Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt eine im Vergleich zur Peergroup der offenen Publikumsfonds unterdurchschnittliche Bewertung. Dies liegt in der Tatsache begründet, dass den Planungen zufolge die konzeptbedingte Fremdfinanzierungsquote mit über 25 Prozent recht hoch angesetzt wird. Und auch der durchschnittliche Leverage soll durch das aktive Einsetzen einer Kreditlinie auf einem hohen Niveau liegen. Ein Währungskursrisiko liegt jedoch aufgrund der aktuell ausschließlich im Euroraum getätigten Investitionen nicht vor. Das Management versucht zudem die Liquiditätsquote so gering wie möglich zu halten, um damit gerade in der Anlaufphase die Rendite entsprechend zu optimieren.
Die Nachhaltigkeitsausrichtung des Fonds steht klar im Fokus des Managements. Der Fonds wird in Kooperation mit dem Nachhaltigkeitsberater Sustainable Real Estate AG gemanagt, der jede Immobilie vor dem Erwerb einer Nachhaltigkeitsprüfung unterzieht, welche regelmäßig aktualisiert wird. Das Ergebnis wird in einer Kennzahl zusammengefasst. Ein Wert von 50 Prozent bedeutet durchschnittliche Nachhaltigkeit. Damit eine Immobilie erworben werden darf, ist nach Angaben des Asset Managers eine Kennzahl von mindestens 60 Prozent erforderlich. Bei der Prüfung werden hierbei sowohl Makro- als auch Mikrostandort sowie das Gebäude nach verschiedenen Kriterien analysiert und bewertet. Darüber hinaus gibt es Ausschlusskriterien in Bezug auf die Mieter für die Bereiche Kernenergie, Rüstung, Pornographie und Glücksspiel.
Mit dem ,Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private‘ werden ökologische Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Offenlegungsverordnung beworben und umgesetzt. Der Fonds wird Angaben der KVG zufolge die Kriterien für nachhaltige Finanzprodukte im Sinne der MiFID II berücksichtigen.“ (DFPA/JF1)
Die Quadoro Investment GmbH ist die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft der Doric-Gruppe. Die Doric GmbH mit ihren Tochtergesellschaften in Deutschland, Großbritannien und den USA akquiriert, strukturiert und managt renditeorientierte Sachwertinvestitionen in den Kerngeschäftsbereichen Transport, Immobilien und Energie. Die Immobilienaktivitäten sind in der Quadoro Doric Real Estate GmbH gebündelt.
